לוקחים משכנתא:
מסלולי משכנתא בדיסקונט

למסלולי המשכנתא שתבחרו עשויה להיות השפעה רבה על ההוצאות השוטפות שלכם בשנים הבאות. בין אם אתם זוג צעיר, הורים לילדים מתבגרים, פנסיונרים או משפרי דיור, הבחירה בין מסלולי המשכנתא השונים לא תמיד פשוטה. מסלולים שונים נבדלים זה מזה במשתנים כמו סוג הריבית, בסיס ההצמדה ומסלול הפירעון, ולכל מסלול יתרונות וחסרונות.

מסלול משכנתא בריבית קבועה, למשל, מעניק ביטחון וודאות באשר לגובה החזר המשכנתא לאורך התקופה, אך מה אם הריבית תרד?.. מסלול משכנתא בריבית משתנה, לעומת זאת, מתאים את עצמו לתנאי השוק המשתנים, אך מה אם הריבית תעלה?..

יש מסלולים שאפשר לפרוע לפני הזמן ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם משמעותית, בעוד במסלולים אחרים שינויים כרוכים בתשלום עמלת הפרשי היוון.

מה זו עמלת הפרשי היוון? על עמלות פירעון מוקדם קראו כאן 

אם כך, מה עלינו לשקול בבחירת המסלולים שירכיבו את המשכנתא שלנו ואיך נבחר את אלו המתאימים עבורנו?

שיקולים בבחירת מסלולי המשכנתא שכדאי לקחת בחשבון

כדי לבחור את המסלולים שמתאימים לכם עליכם להביט קדימה, אל העתיד, ולהעריך באילו דרכים המציאות הפיננסית שלכם עתידה להשתנות בשנים הבאות. האם ההכנסה החודשית שלכם צפויה לגדול ותוכלו לשלם יותר? האם המשפחה צפויה להתרחב ותרצו לעבור דירה? האם אתם צפויים לקבל סכום כסף גדול בעוד כמה שנים שיאפשר לכם לפרוע חלק מהמשכנתא?

תשובות לשאלות אלה יכולות לסייע לכם להחליט לאיזו תקופה לקחת את המשכנתא, מתי כדאי שיהיו 'תחנות' שמאפשרות שינויים, אילו אפשרויות לפירעון מוקדם יכולות להתאים לכם ואיך לבנות את תכנית ההחזרים שתלווה את חייכם בשנים הבאות. 

המסלולים אל הבית

בנק דיסקונט מציע לבחירתכם מגוון מסלולי מימון בתנאים שונים, שיסייעו לכם להגיע הביתה. כדאי להכין 'שיעורי בית', להכיר את מסלולי המשכנתא השונים ואת המגבלות שקבע בנק ישראל על הרכב המסלולים בתמהיל המשכנתא, ובהתאם לכל אלה, יחד עם תנאי השוק המשתנים, לקבל החלטה מושכלת.

 

מסלולי משכנתא בריבית קבועה

מסלולי משכנתא בריבית קבועה נחשבים למסלולים הבטוחים ביותר, ולכן בנק ישראל קבע שיש לשלב אותם בכל תמהיל משכנתא, בשיעור של לפחות שליש מסכום המשכנתא. בנק דיסקונט מציע שני מסלולים בריבית קבועה, כשאפשר לבחור באחד מהם או לשלב ביניהם: 

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

מסלול משכנתא בריבית קל"צ נחשב כמסלול הבטוח ביותר, שכן הריבית שהוא מציע גם קבועה וגם לא מושפעת משינויים באף מדד או שער. כך, מסלול זה מאפשר לכם לדעת מראש בדיוק כמה תשלמו לאורך תקופת ההלוואה. 

החיסרון? ריבית קל"צ היא לרוב יקרה יותר ביחס לריבית צמודה או משתנה, משום שהיא מגלמת בתוכה, מראש, סיכונים לאינפלציה שלא בטוח שתתרחש. עם זאת, במקרה שכן תחול אינפלציה חדה במהלך חיי המשכנתא התשלום החודשי לא יושפע מעליית המדד והוא יישאר ללא שינוי.

תקופת ההלוואה? 1-30 שנים.

למי המסלול מתאים? למי שחשובה לו ודאות ויציבות, שרוצה לדעת מראש כמה ישלם עבור המשכנתא בחודש ושחשוב לו לנטרל כל סיכון לעליות מדד או ריבית שעלולות להתרחש לאורך שנות המשכנתא.

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה מציע את יתרון היציבות והוודאות שמעניקה ריבית קבועה, בדרך כלל בריבית נמוכה יותר ביחס לריבית קל"צ.

החיסרון? עליה של מדד המחירים לצרכן במהלך חיי המשכנתא תגדיל את ההחזר החודשי עבור המשכנתא. 

תקופת ההלוואה? 1-30 שנים.

למי המסלול מתאים? למי שרוצה ליהנות מיציבות ומריבית נמוכה יחסית לריבית במסלול הלא צמוד. רק שימו לב, שהחזרי המשכנתא צפויים לעלות בהדרגה במהלך חיי המשכנתא, בהתאם לקצב עליית המדד.  

 

מסלולי משכנתא בריבית משתנה

מסלולי משכנתא בריבית משתנה בנויים לפי 'תחנות' קבועות מראש, שבהן הריבית מתעדכנת. ככל שהתחנות תכופות יותר, כך הסיכון לתנודתיות במסלול גבוה יותר.

בנק דיסקונט מציע כמה מסלולים בריבית משתנה ואפשר לשלב ביניהם. אולם בשל הסיכון לעליית הריבית במשק במהלך חיי המשכנתא בנק ישראל מגביל את השימוש בסך כל מסלולי הריבית המשתנה לעד 66.66% מסכום המשכנתא.

משכנתא במסלול פריים

במסלול הפריים הריבית מתבססת על הריבית שמפרסם בנק ישראל מדי חודש, בתוספת מרווח של 1.5%. לדוגמה, אם ריבית בנק ישראל נקבעת על 1%, ריבית הפריים תעמוד על 2.5%. רק שימו לב ששיעור המרווח עשוי להשתנות, והוא נתון להחלטת כל בנק. הקרן, במסלול זה, לא צמודה למדד.

מכיוון שמועדי עדכון הריבית לא ידועים מראש, מסלול זה נחשב מסוכן יחסית למסלולים האחרים, ולכן בנק ישראל הגביל את השימוש בו לבד או יחד עם שאר מסלולי הריבית המשתנה לעד 66.66% מסכום המשכנתא.
מצד שני, מסלול פריים מאפשר גמישות גבוהה, שכן תנאי המסלול מאפשרים לבצע פירעון מוקדם ללא עמלת פירעון מוקדם, למעט עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה מוקדמת.

על עמלות פירעון מוקדם קראו כאן 

החיסרון? עליה של הריבית במשק במהלך חיי המשכנתא תגדיל את ההחזר החודשי עבור המשכנתא. 

תקופת ההלוואה? 1-30 שנים.

למי המסלול מתאים? למי שרוצה לשלב בתמהיל המשכנתא שלו מסלול בריבית, שהיא בדרך כלל נמוכה ביחס למסלולים האחרים, למי שחשובה לו גמישות ולמי שמעריך שיוכל לבצע פירעון מוקדם במהלך חיי המשכנתא.  

מסלול משכנתא בריבית לא צמודה שמשתנה כל 5 שנים

מסלול זה משלב את יתרון הגמישות שמאפשרים מסלולי ריבית משתנה במועדי עדכון הריבית, עם הביטחון שמעניקה חשיפה לשינויים בתדירות נמוכה. בנוסף, הקרן בו לא צמודה למדד ולכן הוא נחשב לסולידי ביחס למסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן למשל. הריבית במסלול זה מתבססת על ריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות נסחרות במגזר הלא צמוד לתקופה של 5 שנים, המתפרסמת על ידי בנק ישראל.

החיסרון? עליה של הריבית במשק במועד עדכון הריבית תגדיל את ההחזר החודשי עבור המשכנתא. 

תקופת ההלוואה? 5-30 שנים.

למי המסלול מתאים? למי שרוצה לשלב יציבות עם גמישות. במסלול זה ההחזרים החודשיים נותרים קבועים במשך 5 השנים הראשונות, ומדי כל 5 שנים לאחר עדכון הריבית במועד השינוי, ואילו במועדי עדכון הריבית אפשר לבצע פירעון מוקדם בפטור מעמלת הפרשי היוון.

מסלול משכנתא בריבית צמודה שמשתנה כל 5 שנים

במסלול משכנתא בריבית צמודה שמשתנה כל 5 שנים הריבית משתנה לפי תשואות אג"ח הצמודות למדד המחירים לצרכן, והקרן צמודה למדד גם היא. מסלול זה מעניק, בדרך כלל, ריבית נמוכה יותר ביחס למסלול בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה, כאשר להחזרים החודשיים הקבועים נוספת בכל חודש ההצמדה למדד.  

החיסרון? עליה של מדד המחירים לצרכן במהלך התקופה של 5 השנים תגדיל את ההחזר החודשי עבור המשכנתא, וכן עלייה של הריבית במשק במועד עדכון הריבית תגדיל את ההחזר החודשי עבור המשכנתא.

תקופת ההלוואה? 5-30 שנים.

למי המסלול מתאים? למי שרוצה לשלב יציבות, גמישות וריבית נמוכה יחסית ב-5 השנים הראשונות של המשכנתא. כמו כן, במועד עדכון הריבית אפשר לבצע פירעון מוקדם בפטור מעמלת הפרשי היוון.

 

מסלולי משכנתא לטווח הקצר

לפעמים צריך משכנתא לתקופה קצרה. עד שתסתיים בניית הדירה החדשה, עד שנמכור את הדירה הישנה, עד שיתקבלו כספי המכירה, עד שישתחרר הפיקדון. מסלולי משכנתא אלו מאפשרים לקבל את התנאים הטובים שמעניקה הלוואה לדיור בפריסה לתקופה של שנים בודדות, ומאופיינים בסיכון נמוך יחסית, מאחר שבטווח זמן נראה לעין, לרוב, הודאות גבוהה יותר.

הלוואת גישור

הלוואת גישור נועדה לסייע במימון לתקופה קצרה של פער תזרימי, למשל במקרה של רכישת דירה חדשה בטרם נמכרה הדירה הנוכחית. אפשר לקחת את הלוואת הגישור בכל אחד ממסלולי המשכנתא, ואף לחלק אותה בין כמה מסלולים, בתנאי שהיא משתלבת בתמהיל המשכנתא הכולל בהתאם להוראות בנק ישראל.

תקופת ההלוואה? 1-5 שנים.

למי המסלול מתאים? למי שצריך 'גישור' תזרימי לתקופה קצרה.

תמהיל גרייס

מסלול זה מאפשר תקופה קצרה ומוגדרת של דחיית תשלומי הקרן, כשבמהלך תקופת הגרייס יכללו התשלומים החודשיים את הריבית בלבד. הסדר זה נקרא "תקופת גרייס חלקי". 

תקופת ההלוואה? לרוב עד 3 שנים.

למי המסלול מתאים? למי שזקוק לתקופה מוגדרת של תשלומים מופחתים, למשל למי שרכש דירה מקבלן ונדרש לשלם שכר דירה עד שתסתיים הבנייה. 

 

ומה במקרה של פירעון מוקדם?

פירעון מוקדם של המשכנתא יכול להיות משתלם אם מתכננים אותו מראש, ומוטב כבר במועד לקיחת המשכנתא. כך, אם אתם מעריכים שבזמן מסוים במהלך חיי המשכנתא תוכלו לפרוע את המשכנתא או חלק משמעותי ממנה כדאי שתבחרו מסלולי משכנתא שיאפשרו לכם גמישות בסביבות אותה תקופה.

רוצים לדעת עוד על פירעון מוקדם? לחצו כאן 

בזכות בחירה נכונה של מסלולי ריבית בתמהיל המשכנתא שלכם תוכלו למזער את גובה העמלה שתחול בעת הפירעון המוקדם.  

בסיסי ריבית משתנה בבנק ונתוניהם ההיסטוריים