עוברים דירה?
אולי כדאי לקחת איתכם את המשכנתא

קניתם דירה ראשונה, עם משכנתא, וכעבור כמה שנים החלטתם למכור אותה ולעבור לדירה אחרת. לפני שאתם מחזירים את המשכנתא ולוקחים משכנתא חדשה כדאי לכם לבדוק: אולי כדאי לכם "לגרור" את המשכנתא לדירה החדשה.

מה זו בעצם "גרירת משכנתא"?

"גרירת משכנתא" היא תהליך בנקאי, שמאפשר להעביר את המשכנתא מנכס לנכס. השיעבוד, שרשום לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה, עובר מהדירה הקיימת לדירה החדשה, וסכום המשכנתא שנותר לכם לשלם עובר לנכס החדש באותם תנאים ומסלולים, ועד תום התקופה שחתמתם במקור.

מתי כדאי לגרור את המשכנתא?

נניח שעל הדירה הנוכחית יש לכם משכנתא בתנאים טובים ביחס לאלו שמוצעים לכם היום על הדירה שאתם רוצים לרכוש. אולי לקחתם את המשכנתא בתקופה של ריביות נמוכות, אולי היו אז הטבות רגולטוריות ואולי התחרות בשוק המשכנתאות הניבה לכם תמהיל משכנתא שחבל לוותר עליו. במקרה כזה כדאי לכם לשקול לקחת את יתרת המשכנתא איתכם לדירה הבאה.

גם אם אתם משפרי דיור, כלומר כאלה שהחליטו לשדרג את מקום המגורים שלהם לחדש יותר, מרווח יותר או באזור נחשב יותר, אתם יכולים לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה ולקחת לצידה משכנתא נוספת, משלימה (בכפוף למגבלות הרגולציה ולאישור הבנק, כמובן).

לגרור או לא לגרור?

לדוגמה, יש לכם דירה ששווה 2 מיליון שקלים, ונותר לכם לשלם עליה משכנתא של 1 מיליון שקלים שקיבלתם בתנאים מאוד טובים. אתם רוצים למכור את הדירה הקיימת ולרכוש דירה שעולה 2.5 מיליון שקלים. באופן כללי, ובהנחה שאין לכם הון עצמי נוסף, יש לכם שתי אפשרויות:

האפשרות הראשונה היא למכור את הדירה ב-2 מיליון שקלים, לשלם 1 מיליון כדי לסלק את המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה, בתנאים חדשים, בגובה 1.5 מיליון שקלים.

האפשרות השניה היא למכור את הדירה ב-2 מיליון שקלים, לגרור את המשכנתא בסך 1 מיליון שקלים בתנאים הטובים לדירה החדשה ולקחת משכנתא חדשה, משלימה, על סך חצי מיליון שקלים.

כך, בשני המקרים תצטרכו לשלם 1.5 מיליון שקלים במשכנתא, אך במקרה הראשון כל הסכום יתקבל בתנאים החדשים ואילו במקרה השני תהיה לכם משכנתא של 1 מיליון בתנאים הטובים ועוד חצי מיליון בתנאים החדשים.

ואם המשכנתא ניתנה כהטבה?

רוכשי דירה ראשונה זכאים, לעיתים, לקבל משכנתא לזכאים או מענקים בהטבה ממשלתית. האם אפשר לגרור משכנתא כזו לדירה החדשה? מסתבר שכן.

אפשר לגרור משכנתא שניתנה כסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון לרכישת הדירה הראשונה, רק שימו לב שיתרת סכום הסיוע שניתן לגרור  ותנאי ההלוואה עשויים להשתנות במעבר מיישוב ליישוב, בהתאם לקריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון.

איך גוררים משכנתא?

באופן מעשי, תהליך גרירת משכנתא דומה לתהליך לקיחת משכנתא חדשה. התהליך כולל הגשת בקשה ראשונית להלוואה, המצאת חוזה המכירה של הדירה הנוכחית וחוזה הרכישה של הדירה החדשה, הערכת שמאי וכל המסמכים הנדרשים, קבלת אישור עקרוני מהבנק ולבסוף - לאחר שהבנק מאשר, הוא מסיר את השעבוד מהדירה שמכרתם ומעביר אותו לדירה שקניתם.

ומה אם מכרתם ועוד לא קניתם?

לפעמים יש לכם כבר קונה לדירה ועדיין לא מצאתם דירה לעבור אליה, מה עושים?

אם המשכנתא שלכם בדיסקונט, אתם יכולים לבצע גרירת משכנתא גם אם אין לכם כרגע נכס לגרור אליו. במקרה כזה כספי המכירה יופקדו ב"פיקדון גרירה" שיפתח עבורכם, אשר יבטיח זמנית את החזר ההלוואה במקום השעבוד על הנכס שנמכר. כך, ההחזר החודשי במשכנתא ממשיך להיות משולם כרגיל, רק אל הפיקדון. ברגע שתמצאו נכס חדש, הכספים שבפיקדון ישוחררו לטובת מימון רכישת הנכס החדש ובמקום הפיקדון ירשם שעבוד על הנכס החדש. באופן זה, המשכנתא נשארת פעילה עד שיהיה לכם נכס שתוכלו לגרור אותה אליו. פיקדון הגרירה נפתח לתקופה מוגבלת של מספר מועט של שנים, שבמהלכן יתאפשר לכם למצוא דירה חדשה.

לגרור כשבאמת כדאי

גרירת משכנתא לא תמיד כדאית. לפני שאתם מתחילים בתהליך כדאי לכם לבדוק אם תנאי הריבית והמסלולים שתקבלו היום באמת פחות טובים מאלו שיש לכם במשכנתא הקיימת. ובנוסף, לפני שמבצעים גרירה חשוב לבחון את כל האלטרנטיבות העומדות לרשותכם. למשל, מיחזור המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה תוך פריסה של ההחזרים החודשיים על פני תקופה ארוכה יותר יכולה להניב לכם תשלומים חודשיים נמוכים יותר. מצד שני, פירעון של משכנתא קיימת עשוי להיות כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם, שיש לקחת בחשבון בשיקולי הכדאיות של גרירה לעומת לקיחת הלוואה חדשה.

הבהרות משפטיות

• אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
• תנאי הכרחי לגרירת משכנתא שהדירה החדשה תהיה מקובלת על הבנק ושניתן יהיה לשעבדה להבטחת החזר המשכנתא.
• המידע האמור הינו מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ אישי ופרטני.
• המידע האמור עשוי להשתנות בהתאם לשינויים ברגולציה ובמדיניות הבנק.
• חלק מהקישורים בעמוד מובילים לאתרים חיצוניים שאינם באחריות הבנק.