החזר משכנתא:
הכירו את לוח הסילוקין

החזרי המשכנתא החודשיים נקבעים בהתאם לתמהיל המשכנתא שבחרתם. התמהיל כולל בתוכו, לרוב, מספר מסלולי ריבית, ביחסים שונים, כשכל אחד מהם עשוי להיות מושפע באופן שונה מפרמטרים כמו גובה הקרן, תקופת המשכנתא, גובה הריביות, ההצמדות למדד והפרשי שערי המט"ח.

עם כל כך הרבה משתנים ויחסים, איך אפשר לדעת מה יהיו החזרי המשכנתא? בדיוק בשל כך קיים לוח הסילוקין.

מה זה לוח סילוקין?

לוח סילוקין הוא טבלה המפרטת את תכנית החזר המשכנתא שלכם, ואת האופן בו יתחלקו תשלומי הקרן והריבית בכל חודש לאורך תקופת המשכנתא. הוא לוקח בחשבון את הפרמטרים הקבועים, אלו שידועים מראש לאורך התקופה, ומציג צפי של ההחזר החודשי על סמך נתונים אלה. בהלוואות עם נתונים שמשתנים לאורך התקופה, כדוגמת ריבית משתנה או הלוואה צמודה למדד, לוח הסילוקין כולל רק את המידע על החזר הקרן והריבית, כפי שהם ידועים במועד הפקתו, ובסמוך למועד התשלום יתווספו להם שינויי הריבית וההצמדה.

תכנית פריסת התשלומים להחזר משכנתא יכולה להתבצע לפי כמה סוגים של לוחות סילוקין. הנה העיקריים שבהם:

החזרים בשיטת לוח שפיצר

לוח הסילוקין בשיטת שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ ביותר בישראל. בשיטה זו נחלק סכום ההלוואה הכולל, המורכב מקרן וריבית, לתשלומים חודשיים שווים למשך כל תקופת ההלוואה.

בשיטת שפיצר החזרי התשלום החודשיים בנויים כך, שבתקופה הראשונה של המשכנתא מחזירים יותר מהריבית ופחות מהקרן ובהמשך יותר מהקרן ופחות מהריבית.

התשלומים בלוח אמנם שווים לאורך כל תקופת ההלוואה, אך אם תמהיל המשכנתא כולל מסלולים החשופים להפרשי ריבית משתנה, הצמדה והפרשי שער, בסמוך למועדי התשלום בפועל הם מתעדכנים בהתאם למשתנים אלה.

למי הוא מתאים? למי שרוצה לשלם החזר חודשי זהה מדי חודש לאורך תקופת ההלוואה (למעט, כאמור, השינויים בריביות המשתנות וההצמדות, שעשויות ליצור תנודתיות בגובה ההחזר).

החזרים עם תקופת גרייס

בתמהיל של משכנתא לטווח ארוך אפשר לשלב תקופה קצרה ומוגדרת של דחיית תשלומים, הנקראת "תקופת גרייס" (Grace).

תקופת הגרייס מוגבלת, בדרך כלל, עד 3 שנים. גרייס חלקי היא תקופה שבמהלכה יכללו התשלומים החודשיים את הריבית בלבד, כאשר התשלומים בגין הקרן יחלו רק בתום התקופה, וימשכו עד תום חיי המשכנתא בשיטת שפיצר. במקרה זה יפורטו בלוח הסילוקין ההחזרים המופחתים של תקופת הגרייס ולאחריהם התשלומים השווים של שיטת שפיצר (לפני הצמדות וריביות משתנות).

במקרים מיוחדים בלבד, ובכפוף לאישור הבנק, אפשר לשלב בלוח הסילוקין תקופה קצרה ומוגדרת של תמהיל בוליט או בוליט מלא, שבמהלכה לא משולמים תשלומי הקרן וגם לא הריבית. התשלומים שנדחו משולמים בבת אחת בתשלום הראשון עם תום תקופת הגרייס, ומשם מתחילים ההחזרים החודשיים בשיטת שפיצר עד תום ההלוואה.  

למי הוא מתאים? למי שלוקח משכנתא בתקופה של פער זמני בתזרים ההכנסות שלו. למשל, רוכשי דירה ראשונה מקבלן, שנאלצים להמשיך ולשלם שכירות עד תום תקופת הבניה של הדירה הנרכשת.  

החזרי הלוואות גישור

הלוואות גישור הן הלוואות לדיור שניתנות לטווח קצר של עד 5 שנים, ונועדו לגשר על פער תזרימי שנוצר, למשל, בין קניית דירה חדשה למכירת דירה קיימת.

בהתאם לייעודן, בהלוואות גישור אפשר להגדיר מראש דחייה של כל התשלומים, או חלקם, עד תום תקופת ההלוואה.

לוח הסילוקין של הלוואת גישור גרייס יכלול לאורך תקופת ההלוואה את תשלומי הריבית השוטפים, כשתשלומי הקרן יידחו וישולמו בבת אחת מועד ההחזר האחרון.   

לוח הסילוקין של הלוואת גישור בולט (הלוואה שמתאפשרת רק במקרים מאוד מיוחדים ובכפוף לאישור הבנק), יכלול דחייה של תשלומי הקרן והריבית והם ישולמו בתשלום אחד עם תום ההלוואה.

למי הוא מתאים? למי שעומד לקבל סכום כסף גדול במועד עתידי ידוע מראש. לדוגמה, קבלת כספים ממכירת נכס קיים.

הבהרות משפטיות

• אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
• המידע האמור הינו מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ אישי ופרטני.
• אישור מסלולי הריבית ושיטת החזר ההלוואה כפופים לשיקול דעת הבנק ואישורו.
• המידע האמור עשוי להשתנות בהתאם לשינויים ברגולציה ובמדיניות הבנק המשתנה מעת לעת.
• חלק מהקישורים בעמוד מובילים לאתרים חיצוניים שאינם באחריות הבנק.