בדרך למשכנתא:
הכירו את "שלב המשימות"

קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, הגשתם מסמכים שמאמתים את הפרטים שמסרתם בעת הגשת הבקשה, והנה, הגעתם לשלב "טופס הטיולים"! בשפה פשוטה, מדובר ברשימה של משימות שעליכם לבצע כדי להשלים את תהליך לקיחת המשכנתא ולקבל את הכסף.  

הדרישות כוללות המצאת אישורים וביצוע רישומים במשרדים וגופים שונים, וחלקן כרוכות בתשלום אגרות ובעלויות שיש לקחת בחשבון לפני שמתחילים בתהליך. את המשימות תצטרכו להשלים בתוך 24 ימים ממועד קבלת האישור העקרוני, כדי לשמור על הצעת הריבית שקיבלתם באישור העקרוני.

אמנם לכל משכנתא רשימת דרישות פרטניות משלה, והן עשויות להשתנות בין בנקים, לפי נתוני העסקה ומאפייני הנכס או עקב מצב ייחודי של הלקוח, אך כדי שתוכלו להעריך, ולהיערך, ריכזנו כאן את המשימות השכיחות הנדרשות לקבלת משכנתא:

פתיחת תיק משכנתא

כל משכנתא מתחילה בפתיחת תיק משכנתא בבנק. מיום 22.8.2022 על כל בקשה להלוואת משכנתא חלה עמלת פתיחת תיק מקסימלית אשר תעמוד על 360 ₪ (סכום העמלה צמוד למדד). 

הגדרה מלאה של העמלה מופיעה בתעריפון הבנק. 

ייפוי כוח נוטריוני

כשאתם מקבלים משכנתא אתם, למעשה, מתבקשים לשעבד נכס כבטוחה תמורת הלוואה בסכום מאוד גבוה, כשלעיתים המשכנתא ניתנת עוד לפני שהנכס רשום על שמכם. כדי להבטיח שרישום הנכס ורישום משכנתא לטובת הבנק יבוצע, הבנק דורש שתחתמו על ייפוי כוח נוטריוני (בלתי חוזר), שיאפשר לו, במידת הצורך, לבצע פעולות הנוגעות לנכס ולרישום הזכויות בו.

עלות שירות הנוטריון הוא אחיד ומתעדכן בתקנות הנוטריונים (שכר השירותים).

מה עוד כדאי לדעת על המשימה הזו? את מסמך ייפוי הכוח תקבלו מהבנק, ולכם נשאר להגיע לנוטריון הקרוב עם תעודת הזהות שלכם ולחתום בפניו על המסמך.

רישום בטאבו

הרישום לגבי רוב הנכסים מתנהל בלשכת רישום והסדר זכויות מקרקעין, הידועה גם בשם "טאבו".

לפני שתקבלו את המשכנתא עליכם להציג שטר משכנתא או נסח טאבו עם הערת אזהרה לטובתכם, וכן לטובת הבנק, שנועדו להבטיח את זכויות הבנק בנכס כל זמן שההלוואה לא הסתיימה. את גובה האגרה תמצאו בין האגרות של יחידת רישום מקרקעין, ברשימה תחת "עסקאות".

לאחר שתרשמו את שטר המשכנתא או הערת האזהרה, עליכם להציג לבנק נסח טאבו מקורי, שהוא למעשה תעודת הזהות של הנכס וכולל פרטים כמו גוש, חלקה, סוג הנכס, פרטי הבעלים ועוד. אפשר להנפיק אישור כזה דרך אתר משרד המשפטים.

מה עוד כדאי לדעת על המשימה הזו? ? כדי לרשום שטר משכנתא בטאבו תצטרכו להציג אישור מהעירייה או המועצה המקומית שאין חובות קודמים על הנכס (ארנונה, היטל השבחה, היטלי פיתוח וכדומה). עבור אישור זה גובה הרשות המקומית אגרה של כמה עשרות שקלים.  

רישום משכון ברשם המשכונות

רשם המשכונות הוא גוף במשרד המשפטים, אשר מנהל מרשם של שעבודי זכויות חוזיות. כאשר לא ניתן לרשום משכנתא על הנכס בטאבו, רושמים משכון לטובת הבנק על הזכויות החוזיות שבין רוכש הנכס למוכר. רישום משכון כרוך באגרה.

בנוסף, תידרשו להמציא אישור שנקרא "עיון מרשם המשכונות" על שם מוכרי הנכס, כדי לוודא שהנכס לא משועבד לגורם נוסף. אגרת העיון נגבית לפי מספר מספרי תעודות הזהות הנבדקות.

את גובה אגרות יחידת רשם המשכונות חפשו כאן.

מה עוד כדאי לדעת על המשימה הזו? את הרישום הבנק יכול לבצע עבורכם באופן מקוון.

שירותי שמאות  

כחלק מתהליך אישור המשכנתא תתבקשו למסור לבנק הערכה של שמאי מקרקעין מטעם הבנק על שווי הנכס עבורו אתם מבקשים משכנתא. (מלבד במקרים מסוימים, כמו רכישת דירה חדשה מיזם שהפרויקט שלו מלווה על ידי מוסד פיננסי המנפיק ערבויות חוק מכר, שבהם הבנק לרוב לא יבקש הערכת שמאי. יוצאים מכלל זה מקרים בהם רוכשי דירה בפרויקט במסגרת מחיר למשתכן מבקשים להסתמך על שווי השוק של הנכס ולא על מחיר החוזה – מוגבל למחיר חוזה שאינו עולה על 1.8 מיליון ₪).

הערכת השמאי מאפשרת לבנק לוודא ששיעור המימון המבוקש לא חורג משיעור המימון המרבי שאושר ללווה באישור העקרוני ומשיעור המימון המותר בהתאם למגבלות הרגולציה.

לכל בנק יש רשימה של שמאים "בהסדר", אשר מעניקים את השירות ללקוחות של אותו הבנק בתעריף מיוחד. מחיר השמאות תלוי בערך הדירה, כשעבור נכסים ששווים נמוך מ-4 מיליון שקלים ינוע מחיר השמאות מ-500 ל-850 שקלים. בנכסים יקרים יותר, או נכסים המוגדרים משק חקלאי או "נכס מורכב", ייקבע שכר הטרחה ישירות בין הלקוח והשמאי. אם יש בתמהיל המשכנתא שלכם מסלול משכנתא לזכאים מגיעה לכם הנחה על שירות השמאי. את התשלום עבור השמאות משלמים ישירות לשמאי, והוא מעביר לבנק את ההערכה.

שימו לב, שהערכת השמאי מטעם הבנק עשויה להיות נמוכה משווי הנכס שנקבע בחוזה הרכישה או מההערכה שתקבלו משמאי פרטי, אך היא זו שקובעת את סכום המשכנתא ואת אחוז המימון שתקבלו. 

מה עוד כדאי לדעת על המשימה הזו? כדי שיוכל לבצע את ההערכה, תתבקשו להציג בפני השמאי מסמכים שונים בהתאם לנתוני העסקה. את חלקם כבר יש ברשותכם ואת חלקם תצטרכו להמציא מהרשויות בתשלום אגרה. למשל, תשריט בית משותף, הנדרש ברוב המקרים, אפשר להזמין מהטאבו. גובה האגרה מתעדכן תחת נסחים/עיונים ברשימת אגרות רישום והסדר מקרקעין.

המסמכים הבסיסיים שיש להגיש, תעריפי השמאים וכל מה שחשוב שתדעו מפורט כאן. 

הצהרה שאין בבעלותכם דירה נוספת

אחוז המימון שהבנק יכול לתת עבור דירה שניה מוגבל ל-50%. לכן, במקרה בו אתם מבקשים מעל 50% מימון יהיה עליכם לחתום בפני עורך דין על תצהיר שאין בבעלותכם נכס נוסף מלבד זה שאתם רוכשים כעת. אם יש בבעלותכם דירה נוספת, למשל כי מצאתם דירה לקנייה לפני שהספקתם למכור, תצטרכו לחתום על תצהיר שאתם מתכוונים למכור את הדירה הנוכחית בתוך 24 חודשים.

שירות עורך דין בחתימה על תצהיר כזה יעלה לכם כמה עשרות שקלים.

מה עוד כדאי לדעת על המשימה הזו? עורך הדין שמלווה אתכם לאורך תהליך רכישת הדירה לרוב לא יגבה תשלום על תצהיר כזה.

ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא מיועד להבטיח אתכם, ואת הבנק, מפני מקרים קיצוניים שעלולים לקרות לכם או לנכס במהלך תקופת המשכנתא. הוא מורכב למעשה משני סוגי ביטוחים: ביטוח מבנה לנכס וביטוח חיים ללווים, ולרוב מהווה תנאי לקבלת המשכנתא (אלא אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, שאז תוכלו לחכות עם ביטוח המבנה עד שתסתיים הבנייה). 

בעוד ההוצאות הנלוות למשכנתא שפורטו עד כה הן חד פעמיות, ביטוח המשכנתא הוא הוצאה שוטפת שתלווה אתכם לכל אורך תקופת ההחזרים, ולכן כדאי לכם לעשות סקר שוק ולחפש את ההצעה הטובה ביותר, אפילו לפני שפתחתם תיק משכנתא.

מה עוד כדאי לדעת על המשימה הזו? הרבה דברים! מה כולל כל ביטוח, איפה רוכשים את הביטוחים הללו, האם אפשר לעבור לחברת ביטוח אחרת במהלך תקופת המשכנתא ואת כל מה שחשוב לדעת לפני שרוכשים ביטוח משכנתא תוכלו למצוא כאן.

וזה לא כל הסיפור...

כשקונים דירה, תשלומים עבור תיווך, שכר טרחת עורך דין מלווה, מס רכישה, שיפוץ, הובלה, רכישת ריהוט ומכשירי חשמל וכמובן חשבונות והוצאות שוטפות – הם חלק בלתי נפרד מעלויות הרכישה ועלולים להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים. כדאי לסכם את כל העלויות הללו ולקחת אותן בחשבון לפני שקובעים את סכום המשכנתא.

הבהרות משפטיות

• אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
• המידע האמור עשוי להשתנות בהתאם להחלטות הגופים ואנשי המקצוע השונים והבנק לא אחראי לנכונותם.
• סכומי האגרות הנזכרים הינם תעריפים המשולמים לגופים המעניקים את השרות, התעריפים עשויים להתעדכן מעת לעת ויש להתעדכן מול הגוף הרלוונטי.
• המידע האמור הינו מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ אישי ופרטני.
• חלק מהקישורים מובילים לאתרים חיצוניים שאינם באחריות הבנק.