הלוואת גישור למשכנתא:
כשקניתם ועוד לא מכרתם

זה קורה לא מעט. אנשים מתחתנים, רוכשים דירה ראשונה, ולאחר מספר שנים, כשהמשפחה מתרחבת וההכנסה עולה, רוצים למכור את הדירה ולעבור לדירה מרווחת ומשופרת יותר. התרחיש האידיאלי יהיה למכור ואז לקנות. אבל בנדל"ן הזדמנויות הן שם המשחק, ולפעמים מוצאים את דירת החלומות לפני שמספיקים למכור. 

אם נצא מנקודת הנחה שאתם לא רוצים, או יכולים, להחזיק בשתי הדירות, איך תשלמו עבור הדירה החדשה לפני שמכרתם את הדירה הנוכחית? למקרים כמו אלה נועדה הלוואת הגישור.

מה זו בעצם הלוואת גישור?

הלוואת גישור למשכנתא (Bridge Loan), כפי שמרמז שמה, נועדה לגשר על פער תזרימי שנוצר, למשל, בתקופה שבין קניית הדירה החדשה למכירת הדירה הנוכחית (או כשיש פער זמנים בין תקבולי מכירת דירה לבין מועדי התשלום בהסכם הרכישה). היא מיועדת לתקופה קצרה, בדרך כלל שנה עד שלוש שנים, ולרוב מתוכננת כך שעד תום תקופת הגישור תשלמו רק את הריבית ואת ההצמדה (אם יש), מה שיאפשר לכם למכור את הדירה הנוכחית בנחת. עם מכירת הדירה, או בסיום תקופת הגישור, תחזירו את קרן ההלוואה בתשלום אחד.

אפשר לקחת הלוואת גישור כנגד הדירה הנוכחית או כנגד הדירה החדשה, ובמקרים מסוימים אף לקחת במקביל שתי הלוואות גישור – האחת כנגד הנוכחית והשנייה כנגד החדשה. אך חשוב לזכור שהלוואת גישור נחשבת כמסלול בתוך תמהיל המשכנתא שלכם, וככזו היא כפופה למגבלות שיעורי המימון שקבעה הרגולציה באופן הבא:

• עבור הדירה הנוכחית שלכם, הסך הכולל של הלוואת הגישור יחד עם משכנתא, אם יש, לא יהיה גבוה מ-50% מערך הדירה, בהתאם למגבלת המימון שחלה על בעלי יותר מדירה אחת.
• עבור הדירה החדשה שאתם רוכשים, הסך הכולל של הלוואת הגישור והמשכנתא לא יעלה על 70% מערך הדירה, בהתאם למגבלת המימון שחלה על רוכשי דירה חלופית. 

איך עובדת הלוואת גישור?

נניח שיש לכם דירה ששווה 1 מיליון שקלים, ללא משכנתא, אתם רוצים למכור אותה ובכספי המכירה לרכוש דירה מרווחת יותר שעולה 1.5 מיליון שקלים. כדי לא לפספס את הזדמנות הרכישה, אתם נאלצים לרכוש את הדירה החדשה לפני שהספקתם למכור את הנוכחית. בהנחה שאין לכם הון עצמי נוסף, אתם צריכים הלוואת גישור בסך 1 מיליון שקלים שתאפשר לכם "מרווח נשימה" עד המכירה, ועוד משכנתא משלימה, ארוכת טווח, של 500 אלף שקלים, לרכישת הדירה החדשה. האם אפשרי? נראה שכן.

כנגד הדירה הנוכחית תוכלו לקבל הלוואת גישור של 50% מערך הנכס, שהם 500 אלף שקלים.

כנגד הדירה החדשה אתם יכולים לקבל עד 70% מימון, שהם כמיליון שקלים. חצי מהם תוכלו לקבל בתנאים של הלוואת גישור, שתוחזר עם מכירת הדירה הנוכחית, ואת 500 האלף הנוספים שאתם צריכים תוכלו לקחת כמשכנתא לטווח ארוך.

מסלולי הלוואות גישור

הלוואות גישור מוצעות במגוון מסלולי ריבית, כשהפופולריים שבהם:

הלוואת גישור במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) 

מסלול בסיכון נמוך שמאפשר ודאות גבוהה, מכיוון שהריבית ידועה מראש לאורך כל התקופה ולא מושפעת מהפרשי מדד או שער. חסרונו בכך שהריבית שהוא מציע לרוב יקרה יותר ביחס לריביות המשתנות, מכיוון שהיא מגלמת בתוכה מראש סיכונים לעליות אינפלציה שעלולות להתרחש.

הלוואת גישור במסלול ריבית קבועה צמודה 

מסלול שמציע ריבית נמוכה יותר ביחס למסלול קל"צ, אך הוא חשוף לעליית מדד ולכן גלום בו סיכון גבוה יותר ביחס למסלול קל"צ. מסלול זה יכול להיות אטרקטיבי בתקופה של מדדים נמוכים.

הלוואת גישור במסלול פריים 

מסלול שבשנים של ריבית נמוכה מציע ריבית אטרקטיבית ביחס למסלולי המשכנתא האחרים, והקרן בו לא צמודה ולכן לא מושפעת מעליות מדד. כשמדובר בהלוואת גישור הסיכון במסלול זה לא גבוה, שכן בטווח קצר הסיכוי לעליות חדות בריבית הפריים לא גבוה, אך עדיין קיים.

אפשר לקחת את הלוואת הגישור במסלול אחד או לחלק אותה בין כמה מסלולים, רק חשוב לוודא שהיא משתלבת בתוך תמהיל המשכנתא הכולל שלכם בהתאם למגבלות שקבע בנק ישראל ובאופן שלא יפגע בפיזור הסיכונים. לדוגמה, אם תיקחו כהלוואת גישור את מסלול הריבית הקבועה, ואת יתרת ההלוואה, זו שאתם לוקחים לטווח הארוך, בריבית משתנה, אז לאחר שתפרעו את הלוואת הגישור יתרת ההלוואה תתרכז רובה ככולה במסלולים הנחשבים כמסוכנים יותר, החשופים לשינויים אפשריים בגובה הריבית.       

ומה אם מכרתם את הדירה הנוכחית לפני תום תקופת הלוואת הגישור?

למרות שהלוואת גישור נלקחת לתקופה קצרה יחסית, פירעון מוקדם שלה עלול להיות כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם, בהתאם להוראות בנק ישראל ולמסלול ההלוואה.

לכל מה שחשוב לדעת על פירעון מוקדם של המשכנתא 

הבהרות משפטיות

• אי-עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
• מתן ההלוואה בכלל ולתקופת גישור בפרט כפופים לשיקול דעת הבנק.
• המידע האמור הינו מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ אישי ופרטני.     
• המידע האמור עשוי להשתנות בהתאם לשינויים ברגולציה ובמדיניות הבנק, המשתנים מעת לעת.
• חלק מהקישורים בעמוד מובילים לאתרים חיצוניים שאינם באחריות הבנק.